Państwo nie radzi sobie z polityką mieszkaniową

Preferencyjne kredyty dla nabywców pierwszego mieszkania nie są optymalną formą wspierania przez państwo dostępności mieszkań – uważa czterech na pięciu ankietowanych ekonomistów.

Aktualizacja: 28.08.2023 07:14 Publikacja: 28.08.2023 03:00

Państwo nie radzi sobie z polityką mieszkaniową

Foto: Bloomberg

Zainteresowanie uruchomionym z początkiem lipca programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który ułatwia zakup pierwszego mieszkania z wykorzystaniem taniej pożyczki, przerosło najśmielsze prognozy rządu. Do połowy sierpnia wniosek o kredyt z dopłatą złożyło ponad 32 tys. osób, a 2,7 tys. z nich już podpisało umowy.

Bezpośrednią przyczyną popularności tego programu jest to, że wskutek zacieśnienia polityki pieniężnej i wzrostu cen nieruchomości dostępność mieszkań na kredyt na rynkowych warunkach drastycznie w ostatnich latach zmalała. Ale potencjalni beneficjenci programu mają też powody, aby się spieszyć, co prowadzi do kumulacji wniosków w pierwszych miesiącach po jego starcie. Mogą np. obawiać się, że przynajmniej czasowo wyczerpie się pula pieniędzy, które rząd przeznaczył na dopłaty do kredytów. Głównym powodem do niepokoju jest jednak to, że wobec sztywnej na krótką metę podaży mieszkań dostępność lokali kwalifikujących się do programu szybko zmaleje, a ich ceny wzrosną. Oba te zjawiska na rynku nieruchomości już widać.

Czytaj więcej

Adam Roguski: Żadnej poważnej polityki mieszkaniowej nie będzie

– Przy niskiej elastyczności podaży mieszkań w krótkim okresie programy stymulujące popyt prowadzą do wzrostu cen nieruchomości. Efektem ubocznym jest spadek ich dostępności dla osób, które nie uzyskały wsparcia – tłumaczy prof. Michał Rubaszek, ekonomista z SGH, uczestnik panelu eksperckiego „Rzeczpospolitej”.

Z tezą, że funkcjonujące w Polsce niemal stale od 2007 r. rządowe programy wspierające dostępność mieszkań („Rodzina na swoim”, „Mieszkanie dla młodych”, a teraz „Pierwsze mieszkanie”, którego częścią jest „Bezpieczny kredyt”) przyczyniają się istotnie do wzrostu cen nieruchomości, zgodziło się 60 proc. z 35 panelistów, którzy wzięli udział w naszej sondzie. Przeciwnego zdania było tylko 14 proc. ankietowanych.

Wybiórcza pomoc

Takie negatywne skutki uboczne wszelkiego rodzaju dopłat do kredytów hipotecznych to jeden z argumentów na rzecz przebudowy polityki mieszkaniowej.

Aż 80 proc. spośród uczestników tej rundy naszego panelu ekonomistów zgodziło się z tezą, że „polityka mieszkaniowa państwa powinna koncentrować się na wspieraniu podaży mieszkań, a nie na stymulowaniu popytu (przez zwiększanie dostępności kredytu)”. Argumentów na rzecz takiej zmiany jest jednak więcej. Dopłaty do kredytów mogą uchodzić za niesprawiedliwe. – Polityka wspierania dostępności kredytu jest niczym innym jak transferem środków od ogółu społeczeństwa do osób kupujących mieszkanie na kredyt – podkreśla prof. Rubaszek.

Zastrzeżenia części ekonomistów budzi to, że takie programy siłą rzeczy nie zwiększają dostępności mieszkań dla osób najbardziej potrzebujących, które często nie mają zdolności kredytowej. Przeciwnie, podbijając ceny na całym rynku, mogą zmniejszać dostępność lokali dla wszystkich poza bezpośrednimi beneficjentami.

Czytaj więcej

Mieszkaniówka wciąż oblegana

– Dostępność mieszkań jest mocno ograniczona dla tych osób, które nie tylko mają niższe dochody, ale też z innych względów są mniej atrakcyjnymi klientami dla banków. Może to wynikać z formy zatrudnienia, braku jego stabilności albo trudnej sytuacji rodzinnej. Mam wątpliwości, czy mimo pozornie wyższej dostępności kredytów tacy klienci będą mieli możliwość uzyskania finansowania w banku – mówi dr Dorota Skała, ekonomistka z Uniwersytetu Szczecińskiego. – W polityce mieszkaniowej ważna jest też stabilność i niezależność od cyklu politycznego – dodaje. Co do tego, czy „Bezpieczny kredyt” ten warunek spełnia, ma wątpliwości ze względu na to, że największe banki są pod kontrolą Skarbu Państwa.

Kłopoty z zarządzaniem

Wyniki naszej sondy sugerują jednak, że politykę mieszkaniową ukierunkowaną na wspieranie podaży, co zwiększałoby cenową dostępność nieruchomości, trudno jednak zaprojektować. Jednym z rozwiązań jest rozwój budownictwa społecznego, rozumiany jako zwiększanie zasobu mieszkań przeznaczonych do długoterminowego najmu po cenach niższych od rynkowych. 40 proc. ankietowanych przez nas ekonomistów zgodziło się z tym, że jest to optymalna forma wspierania przez państwo dostępności mieszkań. Niewiele mniej –ponad 31 proc. – nie zgodziło się jednak z tą tezą.

– Warto pamiętać o tym, że subsydiowany rynek najmu z ograniczoną podażą bardzo ogranicza mobilność ludności – tłumaczy prof. Rubaszek.

Dr hab. Marek Kośny, profesor Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, dodaje, że na dłuższą metę programy budownictwa społecznego mogą petryfikować nierówności majątkowe. Mieszkania własnościowe to w Polsce podstawowa składowa majątku gospodarstw domowych. – Ograniczenie własności nieruchomości może prowadzić do istotnych problemów społecznych w perspektywie dłuższej niż jednopokoleniowa – tłumaczy prof. Kośny.

Wielu ankietowanych przez nas ekonomistów zwraca też uwagę na ryzyko nadużyć w tego rodzaju programach, związane z niską jakością zarządzania w sektorze publicznym. – Programy budownictwa społecznego wymagają odpowiedniego zarządzania, aby mieszkania trafiały do osób, które rzeczywiście ich potrzebują, i aby uniknąć nadużyć systemu. Nawet kraje takie jak Niemcy, Francja i Szwecja, o znacznie wyższym poziomie zarządzania publicznego, nie uniknęły problemów związanych z czarnym rynkiem publicznych lokali oraz z korupcją w przydziale atrakcyjnych mieszkań – wyjaśnia dr hab. Łukasz Goczek, profesor na Wydziale Nauk Ekonomicznych UW.

o panelu ekonomistów
Wielogłos przeciwko dogmatom i uproszczeniom

Wbrew pozorom w ekonomii niewiele pytań ma jednoznaczne odpowiedzi. Celem panelu ekonomistów „Rzeczpospolitej”, który nasza redakcja zainaugurowała w lipcu 2020 r., jest pokazanie pełnego spektrum opinii na tematy ważne dla rozwoju polskiej gospodarki.
Do udziału w tym przedsięwzięciu zaprosiliśmy ponad 70 wybitnych polskich ekonomistów z różnych pokoleń i ośrodków akademickich (także zagranicznych) oraz o różnorodnych zainteresowaniach naukowych. Tę znakomitą grupę ekspertów mniej więcej raz na miesiąc prosimy o opinie i komentarze dotyczące aktualnych zagadnień z zakresu szeroko rozumianej polityki gospodarczej. To badanie opinii cenionych ekonomistów pozwala na recenzowanie bez uprzedzeń wszelkich pomysłów, które pojawiają się w debacie publicznej, i wysuwanie nowych.
Szczegółowe wyniki wszystkich dotychczasowych sond są dostępne na www.klubekspertow.rp.pl. ∑

Panel ekonomistów
Unia Europejska jest dobra dla rolników. Ale mogłaby być lepsza.
Materiał Promocyjny
Tajniki oszczędnościowych obligacji skarbowych. Możliwości na różne potrzeby
Panel ekonomistów
NBP niepotrzebnie dotuje banki komercyjne? Opinie ekonomistów
Panel ekonomistów
Rekordowe straty nie powinny być zmartwieniem dla NBP
Panel ekonomistów
Kto i za co odpowiada w NBP? Kontrowersje wokół skupu obligacji
Materiał Promocyjny
Naukowa Fundacja Polpharmy ogłasza start XXIII edycji Konkursu o Grant Fundacji
Panel ekonomistów
Finansowanie CPK to nie zadanie dla banku centralnego